La location meublée reste encore une niche fiscale mais pour combien de temps ?

Cette note à pour objectif de rappeler les obligations liées à l’exercice de l’activité mais également de faire un point sur l’évolution de la legislation en matière de location en meublé touristique.

Définition

La location en meublé touristique est la location d’une habitation meublée, pour une courte durée, à une personne dont le logement ne constitue pas l’habitation principale.

Immatriculation

L’exercice de l’activité de location meublée qu’elle soit professionnelle ou non professionnelle nécessite une immatriculation.

Fiscalité

Vous êtes immatriculé en loueur en meublé au micro ou au réel et si vous êtes résidents français au niveau de la fiscalité, il y a, à ce jour, peu d’évolution dans la législation.

Si vous êtes non résidents par contre, les modifications sont les suivantes :

  • Depuis le 1er janvier 2018, vous êtes imposé au taux de 30% sur les revenus supérieurs à 27.519€, les revenus inférieurs à ce montant restant imposés à 20%. En matière de contributions sociales, vous serez toujours redevable d’une CSG CRDS à 17.20%.
  • À compter du 1er janvier 2019, en matière de contributions sociales les ressortissants de l’Union Européenne, de l’Espace Economique Européen et les ressortissants Suisses, ne seront plus redevables que du prélèvement de solidarité à un taux de 7.5%. Pour les non résidents hors UE, EEE et Suisse, le taux reste à 17.20% pour le moment. Les taux d’impôt sur les revenus sont inchangés par rapport à 2018 soit 20% et 30% en fonction des revenus taxables.

Taxes

Un loueur en meublé sera assujetti aux taxes suivantes :

  • Taxe foncière (s’il est propriétaire du bien immobilier).
  • Taxe d’habitation : si le propriétaire loue le logement de façon saisonnière et discontinue, et qu’il peut être considéré comme s’en réservant la jouissance en dehors des périodes de location (quand bien même le bien n’est finalement jamais utilisé personnellement par le propriétaire ou ses proches), il est passible de la taxe d’habitation. En cas de signature d’un bail commercial et non uniquement d’un bail saisonnier d’une durée inférieure à 1 an auprès d’un opérateur touristique, la taxe d’habitation ne sera pas due.
  • Cotisation foncière des entreprises : si la location est exercée directement et non par le biais d’un bail commercial à un opérateur touristique (opérateur qui serait dans ce cas lui-même redevable de la CFE sur le bien pris à bail) vous serez redevable de la CFE. 
  • Taxe de séjour : dans le cadre d’une location saisonnière vous serez redevable de la taxe de séjour à acquitter à la mairie de la commune de situation du bien. Pour les biens loués par le biais d’AirBnB, la taxe de séjour est directement acquittée par AirBnB.

Cotisations sociales

L’évolution la plus importante provient de l’application des cotisations sociales étendue à l’activité de loueur en meublé touristique.

Ainsi les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l’exercice à titre professionnel d’une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social. Le but est de taxer notamment les loueurs exerçant leur activité via des plateformes en ligne.

Sont redevables de cotisations sociales les loueurs remplissant deux conditions cumulatives :

  • Générer plus de 23.000€ de recettes dans l’année civile ;
  • Être inscrit au registre du commerce et des sociétés OU tirer ses revenus de la location touristique (à la journée, à la semaine ou au mois).

Si tel est le cas, 3 options s’offrent à vous :

  • Vous optez au réel et dans ce cas vous êtes redevable des cotisations de Sécurité Sociale des travailleurs non salariés (ex. RSI) sur votre bénéfice.
  • Vous restez de droit sous le régime de la micro entreprise et dans ce cas vos cotisations sont différentes selon si vous avez l’habilitation meublé de tourisme ou non (habilitation développée dans la partie règlementation). En l’absence d’habilitation touristique vous payerez des cotisations sociales au taux de 22.7% sur vos recettes alors qu’avec l’habilitation touristique vous payerez des cotisations au taux de 6% uniquement.
  • Vous optez pour le paiement de vos cotisations sociales au régime général (régime des travailleurs salariés). Dans ce dernier cas, les cotisations et les contibutions de sécurité sociales sont calculées sur une assiette constituée des recettes diminuées d’un abattement de 60%. Par dérogation cet abattement est fixé à 87% pour les loueurs en meublé ayant l’habilitation touristique. Dans ce cas de figure le taux de cotisation sera de 46.24% des recettes après abattement.

En effet, les plateformes en ligne ont aujoud’hui l’obligation de déclarer à l’admninistration tous les revenus qui sont enregistrés par le biais des divers sites internet (AirBnB, Homelidays…) ce qui risque de déclencher des appels de cotisations.

Règlementation

Si vous pratiquez une location meublée touristique, il faudra impérativement souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et non une simple assurance habitation.

Si les hôtes sont victime d’un dommage corporel dans l’appartement lors de leur séjour, une simple assurance habitation ne vous couvrira pas.

Le fait de passer d’une location nue à une location meublée nécessite les formalités suivantes :

  • L’autorisation de la co-propriété lorsque cette activité est exercée dans un appartement.
  • Une autorisation administrative dans certaines communes (ce n’est actuellement pas le cas de la vallée de Chamonix). Cette autorisation est accordée à titre personnel et non pas au logement donc il faut faire une nouvelle demande lors d’une vente, d’une cessation et reprise d’activité et en cas de décès du demandeur.

Une classification en meublé de tourisme peut également vous permettre de bénéficier d’un abattement de 71% sur vos revenus si vous relevez de la micro-entreprise au lieu des 50% habituellement appliqués sur la location meublé « classique ». De plus, comme indiqué ci-dessus, cette habilitation permet d’optimiser le montant des cotisations sociales dûes à l’admninistration sociale. Attention cette habilitation meublé de tourisme est à obtenir pour chaque bien loué.

Si vous remplissez toutes les conditions requises (notamment que le bien n’ait pas été construit dans l’objectif d’en faire une activité de location) et selon l’orientation prise par la commune dans laquelle est située votre bien immobilier, cette habilitation vous permet également de bénéficier d’une exonération de votre Cotisation Foncière des Entreprises.